Recientes estudios determinan que Jaén está entre las cinco provincias españolas donde más se ha incrementado el precio del alquiler, una situación que sin duda debe hacernos reflexionar sobre el hecho de que la firma de un contrato de arrendamiento implica el nacimiento de una serie de obligaciones tributarias que deben ser analizadas desde distintos supuestos, pues no es lo mismo si se trata de un contrato de vivienda que si es para uno de uso distinto; o si la persona que lo alquila es persona física o jurídica.
¿Se paga IVA en los arrendamientos?
En primer lugar el arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20.1.23.º LIVA; exención que incluye tanto los garajes como los anexos accesorios y los bienes muebles arrendados conjuntamente con aquellos
En cambio, si el arrendamiento es de uso distinto a vivienda o local de negocio sí se devenga el IVA al efectuarse el pago de la renta. En este caso es importante saber que si dentro del alquiler se incluyen gastos generales, IBI, gastos de la comunidad o análogos, todos estos gastos formarán parte de la base imponible del IVA todos estos conceptos, tal y como ha establecido la DGT en la consulta vinculante de 11 de marzo de 2008.
Por último, si se trata de un arrendamiento mixto en el que se destina a vivienda y a actividad profesional, quedará sujeto a IVA, al igual que cuando el arrendamiento de vivienda es con una entidad mercantil para sus empleados.
¿Los contratos de arrendamiento pagan ITP?
Respecto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, únicamente estarán gravados los arrendamientos de vivienda, que deberán liquidar dicho impuesto mediante el uso de efectos timbrados en cuantía variable según el valor del arrendamiento, conforme a lo regulado en cada Comunidad Autónoma. Los locales, al realizar una actividad económica o profesional, quedan sujetos a IVA.
El responsable del pago del impuesto será el arrendatario, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario. Sin embargo, se contempla la responsabilidad subsidiaria del arrendador cuando este hubiera percibido el primer plazo de renta, sin exigir al arrendatario justificación de haber satisfecho este impuesto, conforme al art. 9, apdo. 1, letra b), de la Ley de TPOyADJ.
Efectos del arrendamiento en la Renta
Respecto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los rendimientos generados para el arrendador deben ser reflejados en la declaración del IRPF, pues constituye una ganancia que es calificada como rendimiento de capital inmobiliario (art 22 LIRPF), siempre y cuando no se realicen como actividad económica. En los casos en los que la vivienda esté subarrendada, las cantidades entregadas por el subarrendador al arrendador también son rendimientos de capital inmobiliario, mientras que las entregadas por el subarrendatario serán rendimientos de capital mobiliario.
En lo relativo a las retenciones del impuesto, habrá que tener en cuenta el uso de la vivienda:
- Si el arrendamiento es en concepto de vivienda, el arrendatario persona física no está obligado a practicar retención. Si este es persona jurídica, se tratará de un arrendamiento de vivienda para empleados y, conforme al art. 75.3, apdo. g, RIRPF, será una renta no sujeta a retención.
- Si el arrendamiento es para uso distinto de vivienda, el arrendatario persona física que ejerce una actividad económica debe practicar retención, así como las personas físicas no residentes en territorio español. El arrendatario persona jurídica está obligado a practicar retención (se incluyen, aunque no tengan tal naturaleza, a las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas), con la excepción de que las rentas satisfechas al mismo arrendador no superen los 900 euros anuales. Junto con la obligación de presentar retención, el arrendatario está obligado a presentar el modelo 115, ya sea mensual o trimestralmente, según corresponda.
¿Hay que pagar Impuesto de Sociedades en los alquileres?
Respecto al Impuesto de Sociedades, si el arrendador es sujeto pasivo del Impuesto de Sociedad (IS), dichas rentas deberán ser incluidas en las respectivas declaraciones. El arrendatario podrá declarar en el IRPF o IS, según corresponda, los gastos de arrendamiento en los casos en los que exista cualquier tipo de deducción.
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