Tras las recientes noticias sobre el incremento de las operaciones de compraventa de viviendas ante el aumento del precio de la misma, conviene recordar a todo aquel que se disponga a realizar este tipo de operación una serie de consejos básicos que le permitan llevarla a buen puerto:

1. Tenerlo claro

Sin duda la compra de una vivienda puede suponer de las compras más importantes en la vida de una persona. Por ello, es necesario tener claro todas las características y condiciones de la vivienda; así como no precipitarse si alguno de los aspectos o condiciones no está suficientemente definido.

2. Cuidado con los intermediarios

Es bastante común que, sobre todo en las fases iniciales de puesta en contacto de ambas partes de la operación, aparezcan en escena intermediarios y agentes. Sin duda su papel puede ser esencial, pero es necesario acordar al inicio de la gestión las condiciones sobre sus servicios, sus límites y el coste de ellos; siendo altamente recomendable que los mismos se documenten por escrito para evitar sorpresas.

3. Conocer cual es el precio total de la operación

Gastos de tasación, compraventa, registro, hipotecarios (si los hubiera), cancelaciones, impuestos, etc… Todo ello no suele incorporarse en “el precio” de la compraventa, pero puede convertir el chollo del siglo en un verdadero engaño.

4. Ojito con las cargas 

Si ya has echado el ojo a alguna finca, pedir una Nota Simple actualizada en el Registro de la Propiedad puede ahorrarte muchos quebraderos de cabeza, ya que te permitirá conocer a los titulares reales de la misma, si existen cargas o gravámenes sobre ella, etc… Igualmente es recomendable pedir la información a la Comunidad de Propietarios para saber si existen recibos o derramas pendientes de abonar por los actuales propietarios.

5. Antes de comprometerse, revisar toda la documentación

Tanto si la vivienda es nueva como si no, el vendedor está obligado a proporcionar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE),  un  documento  oficial  redactado  por  un  técnico  que  incluye  información objetiva sobre las características energéticas del inmueble; así como la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en  viviendas de más 50 años, al menos cada 10 años. El objetivo es asegurar que el edificio cumple con todos los requisitos de seguridad del inmueble y  de  las  personas  que  lo  habitan.

6. Sobre plano, mejor con cuidado

En primer lugar es recomendable analizar si la promotora que comercializa la vivienda está activa y que el solar sobre el que se edifica está a su nombre. Del mismo modo es recomendable que los pagos se hagan siempre por transferencia bancaria y a una cuenta creada por el promotor sólo para este efecto.

7. El contrato de arras, una garantía

Es recomendable que una vez alcanzado el acuerdo entre las partes, se entre una señal o anticipo de la compraventa; momento en el cual es recomendable se suscriba el denominado contrato de arras (regulado en el articulo 1454 del Código Civil) a efectos de reservar tu opción preferente sobre la vivienda.

Artículo 1454: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

El plazo que transcurre entre la señal entregada y la firma del contrato final en la notaria puede llegar a treinta días. “En ese tiempo, el vendedor puede revisar la documentación y ver que la hipoteca no tiene cargas. Por su parte, el comprador puede rematar la financiación de su entidad financiera. Siempre desde la buena fe contractual”.

8. ¿Qué impuestos hay que pagar?

En el caso de personas físicas el comprador ha de abonar el Impuesto sobre Transmisiones  Patrimoniales  Onerosas, que suele ser entre el 8 % y el 10% sobre el precio de venta (dependiendo de la Comunidad Autónoma). Adicionalmente se puede exigir el pago de la Plusvalía Municipal, que aunque corresponde a  la  parte  vendedora,   puede  pactarse que sea el comprador quien lo haga o ambos. Asimismo, si la vivienda la adquiere un profesional o una empresa, deberán además abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido, el cual puede llegar a ascender al 10% del valor de compra.

9. Conserva toda la documentación

Para cualquier reclamación posterior es imprescindible conservar toda la documentación desde los momentos iniciales de la compraventa, tanto la información comercial del vendedor/promotor, la información precontractual financiera, etc…

10. Ya tengo la casa elegida, ¿ahora como la pago?

Por último es imprescindible conseguir la financiación necesaria para la adquisición en vivienda. En ocaciones se realizará mediante la subrogación en una hipoteca ya existente sobre la finca, por lo que habrá de prestar especial atención a la existencia de cláusulas abusivas en las condiciones financieras. En caso de constituir una hipoteca nueva, además de tener en cuenta dichas condiciones abusivas, será necesario elegir también entre solicitar el préstamo hipotecario a tipo fijo o variable.

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